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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

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內容來自hexun新聞

危險的農業投資

經理人2012年第6月刊水有多深？機會在哪裡？數百億風投資金砸向新農業。產業化和專業化的趨向、大把的國傢補貼，黃金機遇仿佛唾手可得，如同當年的互聯網，農業變得時髦而炙手可熱。然而，在一片叫好聲中，焦慮和陰影依然揮之不去。極少的項目賺錢瞭，大多數還在虧損的泥沼中掙紮。投資人要對決的，不僅僅是農企管理能力的低下，更多來源於先天不足: 農業是個“靠天吃飯”的行業，環境因素和氣候因素對農產品制約較大，價格波動明顯；投資資金體量大、需要全產業鏈控制、周期過長，還有過低的利潤率。有分析師預言大部分農業投資項目會止於虧損。這個結論，靠得住嗎？農業投資的水，到底有多深？農業投資困局投資的風險在哪裡？進入2012年2月，在美國納斯達克上市的艾格菲國際有限公司突然爆出摘牌的消息。這傢在最近幾年冉冉升起的養豬明星企業，上市後股價一度從8美元飆升至20美元，其商業模式和投資手法亦成為許多商學院的案頭經典。但這一切去得太快，2011年第一季度爆出大面積虧損後，經營狀況急轉直下，至2011年末，其股價已經跌去瞭90%。在農業投資領域，艾格菲的失敗不是個別。作為戰略投資者，新希望投資乳業8年後，終於禁不住數千萬元的虧損和整合無力，2011年下半年忍痛剝離全部乳業資產，專註農牧業。在農業領域的投資折戟沉沙，除瞭經營不善等人禍，更有來自於靠天吃飯的不確定因素。養豬行業的周期性，常常讓養殖企業陷入一朝富一朝窮的巨大波動中，而來自自然氣候等條件的制約，讓多少種植養殖企業血本無歸。根據雲南省農業廳公佈的數據，最近3年的雲南大旱，讓幾十億的農業投資打瞭水漂，即使“老江湖”也未能幸免。深圳高特佳投資有限公司在農業投資領域做得風生水起，但這次雲南大旱也令其辣椒種植項目遭遇瞭慘重的損失。一邊是火焰，一邊是海水。盡管被認為是高危投資領域，但進入2010年後，農業成瞭一個越來越時髦的投資領域。2006年至2011年中國農業行業共披露200多起VC/PE投資案例，投資總額近70億美元，但2010~2011兩年的投資總額就超過瞭過去的總和，投資模式趨於專業化和產業化。2011年共有8隻農業產業基金成立，總目標規模超過60億元，呈現爆發式增長。“我敢說，這裡面懂如何運營農業的投資者連1%也沒有。”東方艾格農業咨詢公司研究部負責人徐洪志如此評價當下的農業投資熱潮，他斷言幾年後，大部分農業投資項目會死於虧損。這個結論，你信不信？農業投資的水到底有多深？低利潤困局長期以來，農業生產環節利潤水平不高是不爭的事實。一方面是由於農業支持工業發展的國傢發展策略造成的長期影響，另一方面是絕大多數農業生產者分散且力量薄弱，市場準入門檻較低，並不具備產業鏈的議價能力。此外，原材料、農資產品價格普遍上漲，化肥、棚膜、柴油在過去的幾年裡價格上漲明顯，推高瞭農業生產的成本。盡管農產品的價格也有所上漲，但是由於農業關乎數以億計民眾的吃飯問題，因此政府對終端農產品的價格采取瞭調控，這對農業整體的利潤水平產生一定的負面影響。另一方面，在一個相當長的時期內，我國的農產品收入仍不能擺脫小農經濟的模式。散戶式的小農經濟，沒有地租、沒有工資、沒有折舊、沒有設備購置和更新、沒有技術進步投資，與之相比規模化的現代農業生產經常陷入低利潤困局，甚至由於成本太高而虧損。此外，環境因素和氣候因素對農產品制約較大，如漁業、種植業、養殖業均是“靠天吃飯”的行業，產出數量和質量的可控性比較差，價格波動最為明顯，其盈利水平也隨之波動。投中集團資深分析師告訴《經理人》，在2006年到2010年的投資案例中，真正開始盈利的項目不足3成，盈利項目多集中在農業產業鏈下遊的消費領域。從上市公司看，也不甚樂觀。中國農業大學對2010年的農業類上市公司的研究表明，狹義范圍的農業凈資產收益率普遍偏低，農林牧漁業的收益率大大低於酒類及食品加工，而前幾年熱度較高的農藥化肥，成為利潤最低的投資板塊（見上頁圖表）。達晨創投合夥人、投資總監傅哲寬認為，穩定波動，最好的方式是投資那些相對成熟的全產業鏈公司。“位於上遊的農業種植養殖波動性很大，好的時候很掙錢，價格不好的時候有可能要賠錢，不管如何波動，作為一個全產業鏈的公司，控制上遊才能保證下遊做深加工企業的穩定性，因此全產業有競爭優勢。”傅哲寬還提到，國傢現在對種植和養殖有許多減免、補貼等優惠，如果做全產業鏈，利潤率會有所提升。燒錢，燒錢，再燒錢“沒有幾個億的資金，就不要奢望能投資到一個好的農業企業。”從2005年起，合眾資本合夥人陳立輝就一直在尋找優質的農業項目，在他看來，農業的投資周期較長，投入成本較大，工業項目可能幾千萬就能看到起色，但這個數量級的投資對於農業來說，隻能是起步價。業內公認的吃錢較多的行業，一是牲畜養殖業，二是冷鏈物流。2011年底，現代牧業宣佈在安徽蚌埠五河投資一個大型農業產業化奶牛養殖加工基地，僅一個4萬頭規模奶牛養殖示范基地，預計投資就高達18億元。陳立輝認為，普通的風險投資人很難一下子拿這麼多錢砸在上面，而且奶牛養殖周期性長，要出業績還要看產業鏈下遊環節。冷鏈物流是現代農業的基礎配套產業，國內冷鏈物流的龍頭企業山東榮慶集團在2007年獲得今日資本2億元註資後，2011年底，再次獲得瞭加拿大Pamoja集團3億元註資，該公司啟動的“高端冷鏈物流”項目需要的總投資為10億元，上述投資僅為第一期投資。陳立輝透露，國內想做好冷鏈物流的企業不少，但多數無功而返。當年雙匯著意打造一個全國性的冷鏈物流網絡，但最後僅局限於服務自己，有熟悉內情的人透露，這個項目就是卡在瞭投資上。因為冷鏈物流需要建設冷庫基地、高端冷藏車，投入巨大。生態概念：看上去很美北京，朝陽區的一傢大型外資超市，生鮮區的禽蛋櫃臺上，擺滿瞭盒裝的有機雞蛋、柴雞蛋，約有4、5個品牌，其中也有知名度較高的德清源。仔細翻看德清源雞蛋的生產日期，大多是1、2個月前生產的，這暗示其銷售狀況並不理想。盡管經過瞭7輪融資，實現瞭從50萬到5億元的飛速擴張，但在2011年，傳出德清源資金鏈吃緊的消息。有知情人士透露，由於大規模擴張，生產成本投入較高，其銷售收入無法支撐，德清源一直處於虧損的邊緣。有傳言說官廳水庫雞蛋背後的投資者就是德清源，隻是這個品牌並非完全靠公司化養殖來支撐，產品來源主要依靠收農民散養的雞蛋，如此一來大大降低瞭成本。被譽為有機農產品第一品牌的德清源尚且如此，其他有機品牌的生存艱難由此可見一斑。東方艾格農業咨詢公司總經理黃德鈞認為：“很多投資者青睞有機食品，但這不會成為市場主流。有機食品產量太低，如果全國都這樣搞，那就有許多人‘吃不飽’瞭，它隻是食品中的‘奢侈品’。在發達國傢，有機食品的市場占有率大約為15%，在中國我看5%就差不多瞭。”有機農產品的另一個發展難題是跨區域擴張。對此陳立輝的解釋是，有機農產品的跨區域擴張受制於兩個因素，一是品牌輻射力，二是自然條件。德清源在北京市場有品牌影響力，最近幾年，頻頻傳出德清源要南下的消息。由於我國的冷鏈物流不發達，而且冷鏈物流運輸成本高企，可占據產品總成本的30%～60%，因而有機食品目前通過冷鏈物流運送到外地冬山鄉土地貸款期數，並不現實。因此，德清源計劃走另一條路：到目標城市圈地養雞。傅哲寬認為，德清源南下，將會遇到重重阻力，“現在中國每個城市都有自己的有機蔬菜、禽蛋品牌，本地消費者的消費習慣不好改變。”而且，做有機食品，自然環境十分關鍵。百年栗園亦有南下計劃，目前已經選址在千島湖邊的一個風景優美、沒有受到污染的地塊。但無論是德清源還是百年栗園，異地擴張的成本非常大，意味著基地投入、渠道投入等。有機概念遇到的難題，不僅體現在種植養殖上，在化肥、農藥領域，“有機”儼然成為一劑“毒藥”。《經理人》手上的投資名單顯示，從2008年以來化肥農藥的投資案例不到5%。“中國2011年一共上瞭1200個生物化肥項目，但有90%是虧損的。生物化肥項目目前面臨的問題，首先是生產工藝遠遠還未成熟，其次，這種競爭優勢還處在炒作階段，不容易被潛在客戶群接受。”徐洪志分析投資者青睞較少的原因，生物化肥成本高，性價比很糟糕，比普通化肥的售價多出好幾倍，農民購買的意願很低。生物農藥的境遇類似生物化肥。他還透露，在國外，農民大面積使用生物化肥和生物農藥，根本原因是來自國傢法律的限制，二是因為性價比很高。要向國外看齊，尚有時日。專業化掣肘“我們在農業方面一直都比較謹慎，這幾年投資的農業項目，更多是偏工業化和現代農業的方向，但具體投資的心得，我認為我們還沒有積累起足夠好的經驗。”談起農業投資，紅杉資本合夥人周逵相當謹慎。紅杉的謹慎從側面說明一個問題，農業投資需要投資人有相當高的專業運營水平。徐洪志認為，目前的農業投資者中，稱得上專業的連1%都不到，大部分投資公司都是融到一筆錢，拉一個草臺班子，就開始做投資運營。熙可集團創始人朱演銘說：“我覺得他們都是在炒作，因為大傢不懂，糊裡糊塗就像炒股票一樣，把農業概念炒起來，並把農業股上市，把小戶的錢圈進去瞭，但最後倒黴的還是投資者。”事實上，農業投資所需要的專業運營功底非常紮實，以熙可公司為例，其農業投資的團隊達到幾百人，通過輸入市場、營運、精益農業等先進理念，將技術和管理嵌入到被投資的項目或公司營運團隊中，幫助和支持他們規避風險，從中發現問題和解決問題。根據《經理人》調查，目前比較專業的農業投資機構，像東方富海、熙可、東方艾格、深圳高特佳、達晨創投、深創投等投資公司，基本上都是按照這樣的框架搭建投資團隊，深入研究細分行業，挖角農業領域的職業經理人擔任投資經理，此外還建立風險控制機構。“小型的VC、PE的機會並不多。”徐洪志坦言，專業大機構的投資優勢在大項目中體現得尤為突出。一本爛帳：末端造假在財務上，困擾投資人的一大難題是，農業企業財務規范意識普遍較差，財務數據不夠真實，這兩個因素讓投資人很難發現其真實的盈利水平和銷售等方面的問題。深圳君盛投資管理公司合夥人廖梓君告訴《經理人》，“有一次我到深交所，正好碰到50、60傢農業企業上市被淘汰瞭，碰到瞭什麼問題？農業類的企業在末端造假，農業類的公司原來積累比較單薄，符合投資條件的公司在銷售額和利潤方面應該有很過硬的數據。但要選出這樣的公司，花的精力和代價很昂貴。我的體會是比其他行業風險更大。好公司難求。”天職國際會計事務所會計師陳剛認為，造成財務不規范、涉嫌造假的農業企業原因如下：● 大量使用現金結算方式、難以形成證明力強的交易記錄：部分農業企業的銷售對象或采購對象主要為自然人，致使企業大量使用現金結算方式，交易的真實性難以證實。● 動物和植物等生物資產與企業的存貨、固定資產等一般資產不同，盤點和估價有困難。● 農業企業往往現代管理意識不強，加上財務人員素質普遍不高，致使會計基礎工作較差，內部控制薄弱。● 國傢大力扶持農業發展，給予較大的稅收優惠，從而使財務造假成本低廉。食品安全：危中有機在傅哲寬看來，投資農業最大的風險就是食品安全，出現一次，就會對公司或者行業造成致命的打擊，“比如三聚氰胺，還有雙匯的瘦肉精。”“食品安全既是要防范的風險，又是投資的機會所在。”聯想投資李傢慶認為，最近聯想連續在農業和食品領域有所投資，一般是涉及到對這個領域的全產業鏈控制，包括藥品、飼料、養殖環節、流通環節、銷售終端等實施投資。在農業和食品領域的投資還可以“換一種玩法”，目前國內消費食品安全性、原材料的供給，遠遠不能滿足今天的消費者對於品牌、安全和品質的需求。“在這種情況下，我們在做的一件事情，就是整合全球性的優質原材料資源，結合自己的通路和品牌，以比較高的性價比打入中國市場。”農業龍頭企業新希望則直接以食品安全為投資項目。2011年底，新希望集團、國際投資巨頭新加坡淡馬錫、農作物加工企業美國ADM公司和綜合商社日本三井物產共同出資，建立瞭一隻專門投資海外農業產業的基金—新希望產業基金（美元），重點投資食品安全、糧食保障等領域。強調品質與安全的食品投資，其效果如何，還有待觀察。

新聞來源http://news.hexun.com/2012-06-28/142961902.html

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